2e huis in het buitenland en de belastingen
Wat je moet wetenBelastingen en een 2e huis in het buitenland.
We hebben in onze praktijk af en toe het gevoel dat er een complete exodus gaande is van Nederlanders die een 2e huis in het buitenland willen kopen.
Sommigen slaan dit traject zelfs over en gaan meteen emigreren. Maar waar je ook naar toe gaat, je krijgt altijd te maken met belastingen. Hoewel. Er is een aantal landen waar dat niet zo is maar dat laten we voor nu buiten beschouwing.
Op het moment dat je een 2e huis koopt, krijg je ook automatisch te maken met de fiscale behandeling van zo’n bezit. Dat is in Nederland zo, maar dat kan ook gevolgen hebben voor de fiscale behandeling in het land waar je wat koopt.
Fiscale Aspecten van een 2e Huis Kopen
Voor de berekening van de in Nederland te betalen belasting wordt iedereen die in Nederland woont, belast voor het gehele wereldinkomen. Maar voor het gedeelte van het inkomen dat volgens het belastingverdrag aan een ander land is toegekend verleent Nederland aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.
Fiscale Aspecten: Box 3 in Nederland en Buitenlandse Waarde
In Nederland valt een 2e woning in Box 3 (sparen en beleggen). Men gaat uit van de WOZ-waarde. In het buitenland is dat vaak de waarde ‘in het economisch verkeer’. Dat komt vaak op hetzelfde neer als een WOZ-waarde.
In sommige landen, waaronder Spanje en Italië, moet je ook lokaal inkomstenbelasting betalen als je uitsluitend zelf gebruik maakt van de woning. De belasting wordt dan berekend over een forfaitair huurinkomen.
De meeste andere landen, bijvoorbeeld Frankrijk en Portugal, heffen geen inkomstenbelasting als je de woning niet verhuurt.
Belastingverdragen en Aftrek Ter Voorkoming van Dubbele Belasting
Nou heeft Nederland met de meeste landen wel een verdrag gesloten ter voorkoming van dubbele belasting. Hierdoor kan het recht om belasting te heffen over buitenlandse onroerende goederen, worden toegekend aan het land waarin dat onroerend goed ligt.
Ook is er nog het Besluit ter voorkoming van dubbele belasting. Op basis hiervan verleent Nederland eenzijdig een vermindering van box 3-heffing. Ook als Nederland geen belastingverdrag heeft met dat land.
Wijzigingen in de Box 3-Heffing
Nu is er al jaren gesteggel over de berekening van een 2e huis. Eind 2021 heeft de Hoge Raad de wetgever tot actie aangezet door de huidige box 3-systematiek vanaf het belastingjaar 2017 in strijd te verklaren met het recht op eigendom en het discriminatieverbod.
Hierop heeft het kabinet besloten tot fiscaal-juridisch herstel voor belastingplichtigen in box 3 over de jaren 2017 tot en met 2022. Dit, op basis van een forfaitaire spaarvariant.
Wijzigingen: Heffingsvrij Vermogen 2023
Vanaf 1 januari 2023 rekent de belastingdienst uw heffingsvrije vermogen evenredig toe aan jouw rendement over zowel jouw binnenlandse als buitenlandse vermogensbestanddelen.
Hierdoor ga je vanaf nu meer Nederlandse belasting over je tweede huis in het buitenland betalen.
Financiering en Schulden in Box 3
N.B.: Koop je een woning in het buitenland voor €200.000,- met jouw eigen (spaar)geld? Dan is dat gehele bedrag tevens de basis voor de heffing.
Heb of neem je een hypotheek van €90.000,- op datzelfde bedrag dan wordt de basis voor Box 3 heffing €110.000,-. Schulden mogen namelijk in mindering worden gebracht op de rendementsgrondslag. Ook in het buitenland.
Erfenis en schenkingen in het Buitenland
In het geval van schenken of erven van een 2e huis in het buitenland kan er ook weer sprake zijn van lokale heffing. Deze wordt wel weer verminderd ter voorkoming van dubbele lastenheffing.
Buitenlandse Belasting op Waardevermeerdering
Er is echter een belastingheffing die we in Nederland niet kennen. Dat is namelijk belastingheffing over de gerealiseerde waardevermeerdering.
Elk land heeft zo z’n eigen regels daarvoor. Van een standaard tarief tot een gestaffelde variant waarbij de heffing lager wordt naar gelang het aantal jaren woningbezit. Veel landen kennen deze vorm belastingheffing.
Deze heffing kan ook niet op één of andere manier verrekend worden met een Nederlandse heffing.
Toekomstige mogelijkheden: Belasting op Waardevermeerdering in Nederland
Trouwens, mocht deze vorm van belasting heffen ook in Nederland worden geïntroduceerd, dan vrezen we dat de exodus nog grotere vormen gaat aannemen.
Maar wellicht wordt zo het woningtekort dan wél van zelf opgelost…
Voordat je in het vliegtuig stapt op zoek naar uw 2e woning…
Voordat je in het vliegtuig stapt om op zoek te gaan naar jouw tweede woning in het buitenland is het van groot belang dat jij je goed voorbereidt. Zo voorkom je teleurstellingen en kun je vol vertrouwen op pad gaan.
Het is belangrijk om jouw financiële mogelijkheden vooraf goed in kaart te brengen. Wees realistisch over wat je maximaal kunt besteden aan jouw tweede woning. Een zonder voorbehoud van financiering helpt je bij je onderhandelingspositie met de lokale makelaar.
Erkend hypotheek adviseurs
Het is raadzaam om gebruik te maken van de expertise van erkende hypotheekadviseurs, zoals die van Secondhomehypotheek. Deze professionals zijn gespecialiseerd in het verstrekken van financieringen voor tweede woningen in het buitenland.
Dus voordat je in het vliegtuig stapt, neem vrijblijvend contact met ons op. Secondhomehypotheek kan je helpen bij het vaststellen van jouw budget en financiële mogelijkheden. Op deze manier kun je gericht op zoek gaan naar jouw droomwoning, zonder je zorgen te maken over de financiële kant van de zaak.