Een tweede huis in het buitenland kopen?

Waar moet je o.a. rekening mee houden

– Door de specialist van SecondHomeHypotheek –

2e huis? In het buitenland heel gewoon

Het klinkt vaak zo mooi. Een tweede huis in het buitenland. En dat is het eigenlijk ook wel. In een heleboel landen is het ook normaal dat men een tweede huis heeft.

Zo hebben inwoners van landen rond de Middellandse Zee vaak een huisje aan de kust. Of als ze in grote steden wonen, hebben ze een huisje achteraf, buiten de stad.

Maar voor de bewoners van het land zelf is het allemaal niet zo spannend. Zij weten hoe het werkt en wat erbij komt kijken. Maar wat als dat niet het geval is?

Tweede huis in Spanje dichtbij Cadiz in het zuiden
Oude stad in Spanje

Uiteenlopende redenen voor een 2e huis

Elk jaar worden op grote schaal tweede huizen gekocht in warmere gedeeltes van de wereld. De koopredenen lopen uiteen van;

  • Eigen plezier
  • Het weer
  • Woon-, en leefklimaat in eigen land zat zijn
  • Verhuur/Rendement
  • Emigratie
  • Werk

Waar je ook naar toe gaat, als het gaat om kopen, dan loop je in elk land tegen zaken aan die we in Nederland niet echt kennen. De manier van zaken doen is in Nederland vrij direct.

Verder is Nederland een van de dichtst bevolkte landen van Europa. Dat betekent dat de vraag naar huizen veel groter is dan het aanbod. En hier begint het al. De meeste landen hebben namelijk geen ruimteprobleem. Er is juist veel meer aanbod dan vraag.

Het kan dus zomaar zijn dat u een leuk huis te koop ziet staan en dat deze na 6 maanden nog steeds te koop staat. Als een woning in Nederland 6 maanden of langer op Funda staat dan is er vaak iets aan de hand met de woning. Dat hoeft in andere landen dus helemaal niet zo te zijn.

Onderhandelen vinden wij als handelsvolk fijn

Onderhandelen vinden we als handelsvolk natuurlijk leuk om te doen. Dat zit ons Nederlanders in het bloed. Maar zodra we een deal hebben, krijgen we te maken met zaken die anders gaan dan in Nederland. In Nederland wordt de (ver)koop begeleid door een makelaar. Deze stelt dan een koopakte op.

Na ondertekening van koper en verkoper, wordt deze doorgestuurd naar de notaris. De notaris in Nederland is de persoon die vervolgens uitzoekt of er nog belangrijke zaken en/of juridische beperkingen aan de woning kleven. Deze moeten dan allemaal in een Akte van Levering naar voren komen.

In feite is het notarieel systeem in Nederland hiermee behoorlijk waterdicht. Zo niet, een van de meest volwaardige systemen in de wereld. In een groot aantal landen is dit namelijk niet zo vanzelfsprekend.

Soms bestaat ‘eigendomsrecht’ niet

Ten eerste zijn er landen waar het begrip ‘eigendomsrecht’ eigenlijk helemaal niet bestaat. Zo kennen aardig wat landen eigenlijk een soort van 99-jarige ‘leaseovereenkomst’. Dit komt vaker voor in Oost-Europa en Azië, maar ook in de westerse wereld (o.a. Engeland) zijn er plekken waar deze term bestaat.

Of het komt erop neer dat men eigenlijk alleen de opstal heeft gekocht, omdat het volgens lokale regelgeving niet mogelijk is om als buitenlander de grond te kopen. Deze blijft dan altijd van de staat. Zo dien je in Turkije na aankoop een ‘project’ in te dienen, anders wordt de ondergrond door de staat zelfs onteigend.

Beperkte rol voor de notaris

Ten tweede is de rol van een notaris in veel landen veel beperkter dan in Nederland. Deze heeft eerder de rol van een gemeente die de koop bevestigd met wat stempels en handtekeningen. Voor het echte uitzoekwerk moet je dan een advocaat of gespecialiseerd jurist inhuren.

Die persoon zal dan alles moet uitzoeken wat er nog aan zaken of oude rechten op het object (en ondergrond) loopt. Vaak zal nieuwbouw in het buitenland vaker worden aangeprezen dan bestaande bouw. Dit is dan ook een van de redenen. Immers bij nieuwbouw is de kans op oude/lopende rechten veel minder groot.

En het risico op trammelant dus ook, want geloof ons, in het buitenland speelt u altijd een uitwedstrijd en staat de tegenpartij er dus altijd beter voor. Er zijn genoeg landen op te noemen die hun eigen bevolking eerder gelijk zal geven dan u als ‘toerist’.

Statafel op een terres met barkrukken
Een tweede appartement in Spanje

Koopproces in elk land anders

Ten derde is het koopproces in elk land anders. Daar waar in Nederland de verkoper de courtage moet betalen, is het in genoeg andere landen doodnormaal dat u als koper deze kosten allemaal voor uw kiezen krijgt.

Ook liggen deze kosten vaak (fors) hoger dan in Nederland. Courtages van ca.5% tot 10% zijn in genoeg landen niet vreemd. Verder krijg je vaak te maken met overdrachtsbelasting. Inmiddels is de overdrachtsbelasting in Nederland voor 2e huizen ook gestegen naar 10,4%.

In de meeste landen liggen die ook tussen de 5 en 12% en dienen door de koper betaald te worden. Echter, in de Emiraten/Dubai wordt bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting weer gelijkelijk verdeeld tussen koper en verkoper.

Dichtbij het strand in Spanje

Plus value belasting

Een van de belastingen die we in Nederland (nog) niet kennen is de ‘plus value belasting’. In veel landen is het normaal om belasting te heffen over de winst bij doorverkoop.

Vaak zijn dat percentages van rond de 20%. Dat is dan wel over de ‘netto winst’, dus na aftrek van eventuele schulden. In die zin kan een hypotheek dus de druk wat verlagen. Veel landen hanteren dan ook wel weer een staffelsysteem dat de heffing verlaagt naar rato van het aantal jaren bezit.

Betaling – financiering – overdracht

En als laatste dan natuurlijk nog de betaling/financiering. In Nederland vind betaling en overdracht tegelijk plaats bij de notaris. In de meeste landen dient er eerst betaald te worden en daarna (soms een week later) wordt de juridische overdracht pas geregeld.

Wil je de koop gedeeltelijk financieren, dan kan dat interessant zijn. Deels om een hefboomeffect te creëren, anderzijds om het bezit te verlagen (omdat er een schuld tegenover staat). Dit kan namelijk weer van invloed zijn op diverse belastingen.

Even los daarvan, is het in de meeste landen gebruikelijk dat er minimaal annuïtair (German Amortization system) of lineair (French Amortization system) afgelost wordt. Aflossingsvrij (Interest only) wordt zelden tot nooit aangeboden. Dat is in Nederland wel degelijk mogelijk. Maar of dat verstandig is hangt af van de persoonlijke omstandigheden.